Fusão de Matrículas - requisitos

 

A unificação de imóveis consiste na formação de um novo imóvel resultante da união de dois ou mais imóveis contíguos (que representam uma continuidade geométrica), com matrículas e/ou transcrições autônomas, pertencentes ao mesmo proprietário, conforme dispõe o artigo 234 da Lei n. 6.015/1973:

 

Art. 234 - Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

 

AFRÂNIO DE CARVALHO adverte que: 

 

"Como a matrícula é que exprime individualidade ao imóvel, dois ou mais imóveis confinantes que pertençam ao mesmo proprietário podem reunir-se em um só, sob nova matrícula, ou se conservarem autônomos, sob as respectivas matrículas, conforme preferir o titular.

Se preferir a união dos imóveis, chamada na lei fusão de matrículas, esta será representada por nova matrícula, encerrando-se as primitivas, em cada uma das quais se fará a averbação da matrícula que as unificar (art. 134)."(CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 145) [sem grifos o original].

 

ALEXANDRE LAIZO CLÁPIS, ao comentar o artigo supracitado, alerta:

 

Na prática registrária é muito importante que o interessado na fusão de imóveis apresente um requerimento circunstanciado, firmado pelo proprietário e com firma reconhecida (LRP, art. 221), em que conste de forma clara e didática o cumprimento dos requisitos legais.

Deve constar nesse requerimento um memorial descritivo que contemple os imóveis individualmente, - cuja ausência não justifica a recusa e respectiva devolução, uma vez que esses elementos estão nas matrículas que integram o acervo da Serventia Predial -, mas necessariamente deverá descrever o imóvel que resultará após a fusão das matrículas. [...] O oficial registrador deve fazer rigorosa conferência dessas medidas, pois servirão de base para a abertura da nova matrícula. Isso tudo em atenção ao princípio da especialidade objetiva. Evidentemente, as novas medidas devem sempre estar pautadas naquelas constantes do título aquisitivo e das matrículas primitivas.  (Lei de Registros Públicos Comentada - Lei 6.015/1973, Rio de Janeiro: Forense, p. 1212/1213)

 

Em outros termos, para a fusão de matrículas faz-se necessário o preenchimento dos seguintes requisitos: (a) unidade geodésico-jurídica  e contiguidade dos imóveis; (b) identidade de proprietários e (c) impossibilidade de que a fusão redunde em confusão no registro de imóveis.

Assim, a fusão depende de requerimento firmado pelo proprietário tabular (princípio da rogação), devidamente acompanhado de planta e memorial descritivo da área unificada e de documentos eventualmente necessários para demonstrar a regularidade do ato pretendido, sendo recomendável prova da autorização da unificação pela Prefeitura Municipal.

 

No aspecto da qualificação registral, cabe ao Oficial Registrador proceder à verificação da regularidade do ato pretendido em todos os seus aspectos, conferindo a presença dos titulares de direitos reais com legitimidade, à vista do conteúdo do fólio real, e que deverão anuir com a mutação dos imóveis das matrículas atingidas, e averiguando a observância do princípio da especialidade e requisitos de confrontação.

 

Não é por outra razão que determinam as Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo:

 

No caso de fusão de matrículas, deverá ser adotada rigorosa cautela na verificação da área, medidas, características e confrontações do imóvel que dela poderá resultar, a fim de se evitarem, a tal pretexto, retificações sem o devido procedimento legal, ou efeitos só alcançáveis mediante processo de usucapião. (item 75 do Cap. XX do Tomo II)

 

 

Neste sentido, o r. Parecer da lavra do então Juiz Auxiliar da Corregedoria, Doutor Francisco Eduardo Loureiro, hoje Corregedor Geral, Desembargador, nos autos do processo CG n. 1241/96, em que aprofundou o exame da mitigação da especialidade:

 

Não se nega, portanto, a possibilidade de ser descerrada matrícula com exata coincidência com o registro anterior, em que pese a ausência de medidas perimetrais e da área de superfície. O que não se admite é a criação de nova unidade imobiliária contendo descrição perfeita, por fusão de matrículas, quando um dos imóveis unificandos não dispõe de todas as medidas tabulares. Em termos diversos, imóvel com figura imprecisa não pode gerar, por fusão ou desmembramento, nova unidade com figura e descrição precisas.

 

E ainda:

 

REGISTRO DE IMÓVEIS. Unificação de imóveis e fusão de matrículas. Necessidade de retificação das áreas. Ausência de segurança quanto à descrição qualitativa dos imóveis. Recurso desprovido. (CGJSP - Recurso  Administrativo: 1004790-40.2019.8.26.0100; Data de Julgamento: 22/07/2019; Data DJ: 30/07/2019; Relator: Geraldo Francisco Pinheiro Franco)

 

Pelo princípio da legitimação (eficácia do registro), os vícios reconhecíveis neste âmbito são apenas aqueles comprováveis de pleno direito, que resultem de erros evidentes extrínsecos ao título, sem necessidade de exame de outros documentos ou fatos.

Conforme ensina NARCISO ORLANDI NETO:

 

A nulidade que pode ser declarada diretamente, independentemente de ação, é de direito formal, extrínseca. Para Afrânio de Carvalho, a indagação da nulidade do registro deve ficar restrita aos "defeitos formais do assento, ligados à inobservância de formalidades essenciais da inscrição". Insiste-se: ela não alcança o título, que subsiste íntegro e, em muitos casos, apto a, novamente, ingressar no registro. O elenco de nulidades absolutas de que pode padecer o registro tem a mesma dimensão dos requisitos que presidem sua elaboração." (Neto, Narciso Orlandi. Registro de Imóveis).